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《有关城市拆迁之二》  

2010-10-07 09:34:00|  分类: 胡杨树作品集 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        上次的“旧城改造与圈地运动”,兄弟们有些评论,有“政府行为”一说,我以为,政府不按规则做,也是违法,政府是人民的政府,应以人民的基本利益服务。当然,现实不是这回事,这就是中国特色。现再发一篇,兄弟们看了再说。

                                                                  胡正光

                                                         2010年10月4日于武昌

                        

政府能拍卖未合法收回的土地使用权吗?

 

       

        政府有关部门拍卖城区土地的使用权,现在是轰轰烈烈;并将这种拍卖作为增产增收的重要工作。

        一时间,到处是围起来被拆得七零八落的断壁残垣,报纸上的土地拍卖公告一个接着一个。

        笔者有些困惑,这么多土地被卖,这么多住户怎么一点反应也没有?他们合法拥有的土地使用权,怎么不经他们同意就被“出让”了?

        土地的所有权属于全民,政府只是土地所有权的代行人,不是土地使用权人,更不是土地使用权一级市场的卖主。基本民法规定,只有拥有权利者才拥有对该项权利的处分权。十届人大五次会议通过的《物权法》第120条又规定:“所有权人不得干涉用益权人行使权利。”在对城市土地使用权进行出让之前,某一特定地块上的原住单位和公民才是土地使用权的实际拥有者(即用益物权人)。政府只能就其拥有的土地所有权行使收取土地级差收益的实体权利。政府如果出于公共利益的需要,可先对私人所拥有的土地使用权进行征收,并支付合理的补偿后,该土地使用权才可以政府名义在土地一级市场上出让。

        没有经过任何合法的征收和补偿之前,任何地方政府都没有权力直接出让城市居民合法拥有的土地使用权,并把出让金收入政府的账户。

        实际上,政府及有关部门现在大批量地“出让”城市居民区的土地使用权,并没有完成起码的合法程序,即收回居民区原居民的私人土地使用权。

        他们未经合法收回就出售私人土地使用权的行为是不具备法律效力的。

        《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月修订)第12条规定:“依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更手续。”其第13条又规定:“依法登记的土地所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。”《物权法》第42条规定:即便是为了公共利益需要的征收“应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应保障被征收人的居住条件。”

        现行的合法拆迁程序应该是:由政府相关部门先依法征收或者收回住户的土地使用权,然后才能同开发商签订“国有土地有偿使用合同”,开发商据此方能申请拆迁许可证,此后再进行拆迁。

        《物权法》第136条规定:“新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权(即土地使用权)”。因此,政府相关部门不应先拍卖土地使用权而是拍卖用地指标,然后由企业与用地指标所确定区域的土地使用权人按合同法的规定平等协商,讨价还价,签订合同。政府概不插手,更不能设立所谓“拆迁办”代替开发商去拆老百姓的房屋。

        而我们的政府恰恰就是在这方面违反了合法的程序。

        我们知道,申领房屋拆迁许可证,应当持有建设项目批准书、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、并办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。这说明,开发商要领取合法的拆迁许可证必须要取得相应的土地使用权。

        现在的问题是,地方政府在没有收回私人所有的土地使用权的情况下,便公开出让和拍卖这块土地的使用权;而开发商在没取得整块土地的使用权时,就取得了拆迁许可证,这不是违反合法的程序吗?

        我们必须指出,政府的土地管理部门在事先没有收回住户私人拥有的“国有土地使用权”,却又出让和拍卖他们的国有土地使用权给开发商,让开发商有偿开发,这是典型的“一女两个嫁”的行为,如果对没有收回土地使用权的私有房屋实施强拆,就更是违法的行为。

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